Ya.Metrika
автомобили

Доверительное управление недвижимостью

Доверительное управление недвижимостью. Разница между «Управляющей компанией» и «Доверительным управляющим».

Вы планируете купить или уже приобрели недвижимость в Германии (не для собственного проживания, а для сдачи в аренду и получения дохода), но не имеете возможность часто посещать страну, а удаленно решать вопросы, возникающие в процессе владения недвижимостью, не всегда бывает возможно?
В этом случае Вы можете заключить соглашение о доверительном управлении недвижимым имуществом с нашей компанией.

В чем разница между «Управляющей компанией» и «Доверительным управляющим»?

Когда Вы покупаете, например, квартиру, она находится в доме, который уже обслуживает та или иная Управляющая компания (УК). В обязанности УК входит многое: обслуживание лифта, уборка дома и улицы, вывоз мусора, текущие ремонтные работы в доме и т. п.
Именно управляющей компании Вы перечисляете Hausgeld — это средства на оплату ежемесячных коммунальных и прочих услуг. Что и в каком размере входит в Hausgeld Вы можете видеть в хозяйственном плане (Wirtschaftsplan), который отправляет УК всем собственникам дома.
В нем отражены распределяемые и нераспределяемые расходы. Распределяемые Вы можете переложить на плечи арендатора, который будет их перечислять на Ваш счет вместе с арендной платой, а нераспределяемые оплачиваете из собственных средств. Сдана недвижимость в аренду или нет, полная сумма Hausgeld должна перечисляться собственником на счет управляющей компании.
Распределяемые издержки:
Вода
Отопление (имеется в виду центральное, т.к. этажное оплачивает жилец непосредственно поставщику, согласно показаниям своих приборов учёта)
Канализация
Электричество (имеется в виду общее, т. к. электричество, потребляемое отдельной квартирой, учитывается счётчиком, закрепленным за данной квартирой, и оплачивается жильцом непосредственно поставщику электроэнергии)
Страхование
Смотритель дома (привратник/ хаусмейстер)
Уборка дома
Уборка улицы
Уход за садом (газонами)
Система дождевого водоотведения
Вывоз мусора
Зимние службы
Кабельное телевидение
Техобслуживание лифта
и т.д.
Нераспределяемые издержки:
Услуги управляющей компании
Юридические расходы
Расходы на предупреждения и напоминания
Ремонтные работы
и т. д.

Также УК собирает, откладывает и накапливает денежные средства на проведение масштабных ремонтных работ. Эти средства частями вносят ежемесячно все собственники квартир дома, они хранятся в так называемой «общей кассе дома». Ежегодно на собрании собственников управляющая компания озвучивает накопленную сумму, а собственники решают, на что она будет потрачена (ремонт крыши, покраска фасада, установка новых домофонов и т. п.), если в этом есть необходимость. Если же накопленной суммы не достаточно, вычисляется недостающая сумма, обговаривается период ремонтных работ, например, через год, сумма делится на всех собственников и ежемесячно в течение года вносится частями в кассу дома.

То есть, управляющая компания занимается общими вопросами дома, организацией всевозможных служб для проведения необходимых работ, сбором средств от собственников и оплатой всех необходимых счетов, ведет учет, делает перерасчет и т. п., за что получает оплату от всех собственников (с каждой квартиры в доме по 20-25 евро) ежемесячно.

Управляющая компания не занимается проблемами, которые возникают в квартирах собственников по вине собственников или арендаторов, эти «внутренние» вопросы собственники решают и оплачивают самостоятельно. Например, поломка крана, косметический ремонт, затопление, вызванное оставленной без присмотра вышедшей из строя стиральной машиной и т. п.

В период владения недвижимостью собственник получает множество писем от гос. организаций, от управляющей компании и от других компаний, связанных с объектом. Например, из налоговых органов, от поставщика электроэнергии и т. п. Некоторые письма носят информативный характер, например, о смене тарифов или о других грядущих изменениях. Другие же письма требуют срочного реагирования, например, задолженность по оплате какой-либо услуги и т. п. Некоторые письма содержат ошибочную информацию, т. к. все мы люди, человеческий фактор имеет место быть. Всю информацию нужно вовремя читать, фильтровать и принимать меры, в случае необходимости.

Если Вы не проживаете в купленной недвижимости, а живете в другой стране, не знаете язык, не контактируете с арендатором Вашего объекта, эти письма попросту некому принимать, читать и отвечать на них или действовать. Если арендатор не может обратиться к Вам, как к хозяину недвижимости, для решения вопросов и проблем, связанных с недвижимостью, он должен будет самостоятельно их решать и из своего кармана оплачивать то, что входит в Ваши обязанности, в конце концов ему это надоест и он предъявит Вам счет или съедет. Или Вы потеряли связь с непорядочным арендатором, который вдруг перестал оплачивать аренду или коммунальные услуги... Ситуаций может возникнуть очень много!

Чтобы облегчить себе жизнь, Вы можете воспользоваться помощью Доверительного управляющего, который находится в небольшом радиусе от местоположения Вашей недвижимости, говорит на языке местных жителей, разбирается в законах и документах. Который будет информировать и консультировать Вас своевременно, и от Вашего лица решать все текущие вопросы со всеми компаниями и лицами, причастными к объекту недвижимости. То есть будет Вашим законным представителем.

Что в частности входит в обязанности Доверительного управляющего и прописывается в соглашении о доверительном управлении недвижимостью:

Передача жилого помещения в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.

Доверительный управляющий при осуществлении прав и исполнении обязанностей, вытекающих из Соглашения, обязан действовать добросовестно и тем способом, который является наилучшим для интересов Доверителя.

Доверительный управляющий обязан:
- принимать всю корреспонденцию, все документы от гос. организаций, ведомств и прочих компаний и лиц, имеющих отношение к переданному имуществу;
- своевременно отвечать на письма, сообщения электронной почты и звонки для решения вопросов, касающихся переданной недвижимости; вести необходимые переговоры и переписку по вопросам, касающимся переданных квартир, в том числе с арендаторами;
- сохранять, упорядочивать, а также передавать Доверителю необходимые бумаги, копии документов, полученных от указанных выше отправителей;
- информировать Доверителя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к переданному недвижимому имуществу, в том числе о необходимости проведения каких-либо работ, об изменениях, которые могут быть отражены в документах, полученных от гос. органов и различных ведомств;
- требовать соблюдения правил пользования жилым помещением от нанимателей, в том числе правил безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
- требовать содержания недвижимости в надлежащем состоянии; требовать от нанимателей возмещения ущерба, причиненного помещению и установленному в ней имуществу по вине нанимателей либо третьих лиц;
- принимать меры по предотвращению и устранению проблем, возникающих на объекте.

И тому подобное. Вы можете высказать и другие Ваши пожелания.

Стоимость стандартного доверительного управления в компании Alpha Internationale составляет 40 евро в месяц за одну квартиру, то есть 480 евро в год (+19% НДС). В стоимость входят также телефонные, почтовые и транспортные расходы, которые возникают при исполнении обязанностей и оказании услуг.

В стоимость НЕ включены такие услуги, как:
- поиск новых арендаторов (в случае расторжения договоров аренды с существующими),
- поиск покупателей (при продаже недвижимости собственником), в том числе рекламирование объектов недвижимости и т. п.
- проведение ремонтных работ,
- приобретение мебели и техники
и т.п.
Эти услуги оплачиваются отдельно.

При одновременной работе с несколькими объектами собственника, например, если Вы передаете в управление нашей компании от 5-ти квартир, мы делаем скидку до 60%.
Если Вы желаете расширить пакет услуг в рамках соглашения — это обсуждается, стоимость пересчитывается.

Перечислим некоторые выгоды, которые получает собственник, заключая договор о доверительном управлении недвижимостью:
Вам не нужно тратить время и деньги на открытие виз и перелеты для решения вопросов, связанных с недвижимостью,
Вы защищены от стресса, зная, что «вместо Вас» есть, кому позаботиться о Вашей недвижимости,
Вы всегда получаете актуальную и достоверную информацию о квартире, работе гос. организаций, о ситуации с арендаторами, о ценах, о стране в целом,
все вопросы решаются оперативно, Вы избегаете возникновения дополнительных проблем при задержке в решении вопросов, в том числе предотвращаете уплату штрафов,
и т.д.

С компанией Alpha Internationale, оказывающей широкий спектр услуг, связанных с куплей-продажей, арендой недвижимости и управлением недвижимостью, Вы можете быть спокойны за сохранность вложенных в недвижимость средств, за их рост, а также за все вопросы, возникающие при владении недвижимостью.

Апартаменты в Греции, Халкидики
Подробнее Цена : 65 .000 Euro
Площадь : 50 m²
Дополнительные характеристики : Балкон / лоджия
Подробнее
Инвестиционный пакет из 30 квартир в Крефельде
Подробнее Цена : 1 .628 .250 Euro
Площадь : 2 .505 m²
Дополнительные характеристики : Лифт, Ламинат, Кафель, Ковровое покрытие, Балкон, Гараж, Парковка
Подробнее