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Hohe Preise für Immobilien

Billiges Geld, wenig Anlage-Alternativen und Angst vor Inflation: Die Zutaten für eine Immobilien-Blase sind da. Aber Experten winken ab: Alles noch im Rahmen - außer an gefragten Standorten.

25 000 EUR für den Quadratmeter - Preise, die bislang für Paris, London oder New York galten, werden jetzt auch in München gezahlt, berichtet die Fondsgesellschaft KGAL. Und winkt gleich wieder ab: Das sei eine punktuelle Übertreibung, kein Anzeichen für eine Blase. Doch die Bundesbank macht sich Sorgen. Übertreibungen seien nicht ausgeschlossen. "Noch gibt es keine Preisblase. Aber alle Zutaten dafür sind vorhanden", sagt Bundesbank-Vize-Präsidentin Sabine Lautenschläger.

2011 sind die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart im Schnitt um 11 Prozent gestiegen. Jahrelang hatte sich fast nichts getan. In diesem Jahr zeichnen sich ähnliche Zuwächse ab. Spitzenpreise zwischen 7000, 10 000 oder gar 15 000 EUR sind keine Ausnahme. Freilich: Über den gesamten Markt hinweg bewegt sich der Preisanstieg nur zwischen 4 und 5 Prozent.

Von einer Blase ist der deutsche Immobilienmarkt nach Einschätzung von Jochen Möbert, Volkswirt bei Deutsche Bank Research, weit entfernt. 2010 seien die Preise erstmals seit 1995 überhaupt gestiegen. "Nimmt man Durchschnittswerte aller Märkte oder nur einzelner? Wie werden Sondereffekte berücksichtigt", fragt Paul Muno, Geschäftsführer der Frankfurter Immobilienanlage-Gesellschaft Internos Global Investors und verweist auf die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD), die Immobilienpreise mit den verfügbaren Einkommen in Verbindung setzt: "Gemessen an diesem Maß ist der deutsche Immobilienmarkt aktuell 20 Prozent unterbewertet." Immobilienpreise und Einkommen seien zuletzt nahezu im Gleichklang gestiegen.

Die verstärkte Immobilien-Nachfrage ist verständlich. Die Zinsen sind auf historischem Tief, Baugeld so günstig wie nie. Für zehn Jahre liegt der Effektivzinsen deutlich unter 3 Prozent. Daran wird sich in absehbarer Zeit angesichts der Krise in Euroland nichts ändern. Die Europäische Zentralbank (EZB) wird die Zinsen vorerst nicht anheben. Zum anderen bieten sich Immobilien ("Betongold") derzeit als Geldanlage an. Staatsanleihen haben ihren Nimbus als sichere Anlage verloren, ebenso wie Spargeld bringen sie kaum noch Zinsen. Außerdem schützen Immobilien vor Inflation. Und selbst solide Aktien sind vielen Sparern immer noch zu riskant.

Dies sind jene Zutaten, die nach Ansicht von Bundesbankerin Lautenschläger ein Immobilienblase befördern könnten. Experten wie Muno sehen das anders. Aus mehreren Gründen: Banken sind bei der Kreditvergabe weiter zurückhaltend, schließlich müssen sie auch Immobilienkredite mit teurem Eigenkapital unterlegen. Zum anderen müssen Käufer mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, eher auch 30 bis 40 Prozent.

Noch gebe es also keine Erkenntnisse, dass die Summe der Immobilienkredite übermäßig steigt, sagt Deutsche Bank-Experte Möbert. Allerdings ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien auch gestiegen, weil die Einkommen gewachsen sind, die Arbeitslosigkeit niedrig und die Zuwanderung hoch ist.

Trotzdem: Allenfalls langfristig könnten die Verhältnisse zu einem Problem werden. Das werde erst in eine Blase münden, wenn diese Zinsbedingungen noch jahrelang anhalten würden, schätzt Dekabank-Chef-Volkswirt Ulrich Kater. Auch Immobilienmakler beschwichtigen. "In den meisten Städten herrscht ein gesundes Angebot-Nachfrage-Verhältnis", betont Jürgen Michael Schick, Vize-Präsident des Branchenverbandes IVD.

Sollte sich tatsächlich eine Blase andeuten, gibt es laut Möbert Möglichkeiten, kurzfristig dagegen zu halten - über höhere Kapitalvorschriften für Banken, höhere Maklergebühren oder die Anhebung der Grundsteuer. Letzteres passiert bereits in einigen Kommunen. Allerdings beuge die Bundesbank mit ihren jüngsten Warnungen ohnehin vor, sagt Möbert. Damit könne man die Erwartungen der Investoren steuern, zu große Kapitalflüsse verhindern und Preise dämpfen.

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